「入股2020」房地产:棚改或将再成关键变量

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  • 2020-03-19
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  • 原标题:「入股2020」房地产:棚改或将再成关键变量

    回想2019年房地产市场,韧性超出市场预期。譬如:三四点城市韧性超预期,现房现房销售结构出现背离,市价上涨放缓但拿地成本明显回落,库存处于低位但也出现了举世瞩目上行,行业集中度仍在航空。

    展望2020年,天风证券相关研究报告表示,“房地产政策在因城施策之时效机制从有部分宽松趋势,房地产融资宽松和节资率下行可期对开发集团和持有企业都将形成利好,竣工将大幅上行利好物业公司,棚改或将再成为重要变量。”

    回想2019年:房地产韧性超预期

    商品房销售韧性十足,超出预期。

    天风证券相关研究报告显示,2019年1-9月,商品房销售额11.15万亿元,比起增长7.1%,加紧较1-8月上升0.4个百分点。短期,商品房销售面积11.92京平方公里,比起下降0.1%,强度较1-8月收窄0.5个百分点。

    三四点城市韧性超预期是全年超预期的严重性。其中,三四点城市占大多数之中西部区域,兜售同比大幅反弹又是超预期的严重性。

    值得注意的是,现房销售增速远快于现房销售增速已经连续两年。截至2019年第三季度,现房增速减现房增速为25个百分点。重要原因为:库存整体较低导致供给不足;竞争性购房意愿较预期强;集团公司回款意愿较强,加大开工推盘和缓竣工的情景明显。

    完全来看,2019年全国房价全年维持上涨,但三四点房价增速在4月见顶,而一线城市则持续恢复。

    要求指出的是,房企拿地成本明显回落。2019年1-11月,把房企平均拿地成本降低19.5%,TOP30房企拿地成本降低13.2%。同时,房企销售均价涨幅较小,2019年1-11月,把房企销售均价上涨2%,TOP30房企销售均价上涨1%。

    天风证券相关研究报告认为,2019年行业毛利率继续上涨,此起彼伏或仍有空间。

    不过,库存也在连续累积。截至2019年第三季度,全国广义库存27.67京平方公里(其次2009年开始累积),扮演化周期(指商品房的推销周期)为23.78个月。对比2018年根儿,扮演化周期增加约3.62个月。

    另外,2019年,房企10强、30强、50强、100强集中度继续加快提升,汇率分别达到29.94%、42.01%、60.76%、73.26%。

    2019年房企市场占有率超过2018年,预期逆市情况下,房企集中度仍有提升空间。

    展望2020年:兜售面临压力

    政策方面,2019年第一提出“不将房地产作为短期刺激经济的手法”,房地产政策中性化时代到来。

    同时,棚改2020年数量可能重新恢复。2019年全国棚改开工计划约为285万套,外貌较于此前450万套的预料,足足少了165万套。2017年5月24日,中科院常务会议确定实施2018年到2020年三年棚改攻坚计划,再改造各类开发区1500万套,并将加大中央财政补助和经济、天地等支持。

    天风证券相关研究报告表示,“预测2020年棚改计划数有可能重回570万套规模,这一规模和2015-2018年有效期接近”。

    市价上涨方面,重组经济、信贷和低收入提高预期,预测2020年全国商品房销售均价涨幅为3%,兜售均价至9631元/平方米。在房贷余额增长16.1%、公积金贷款增长6%、陈旧比为41%、LTV(贷款价值比)为36%、市价涨幅3%的中性假设情况下,预测2020年商品房销售面积-2.8%、兜售金额+0.2%。

    房地产投资方面,其次总体上来看,鉴于土地入股增速大幅下降,以及单位建安成本降低,预测2020房地产投资将增进6.65%。警惕的一个现象是,鉴于过去两年终了相对缓慢,所以未来两年将是竣工高峰期,预测竣工增速将下2019年之2.2%上升至2020年之21.6%,房企销售面临压力。

    房地产利率方面,则是下行趋势明显。房贷利率由于挂钩5年期LPR(贷款基础利率),名将老步入下行通道。

    2019年11月20日,全国银行间同业拆借中心发布,1年期LPR为4.15%,对比10元月的4.20%下调5个基本点,5年期LPR为4.80%,比10月下调5个基本点。5年期LPR直接联系房贷利率,意味着首套房贷利率从不得低于4.85%,成为不得低于4.8%,二套房贷利率则成为不得低于5.4%,这会对开发集团和持有企业形成利好。

    行业机会:机遇与挑战并存

    其次行业来看,机遇与挑战并存。

    本条是物业管理行业会形成利好。短期将受益于高结束、长远有物业服务要求之连续提升,因此带来万亿市场。

    过去3年,全国新房销售面积年均16京平方公里,前途每年竣工面积纳入物业管理面积,户均增量为10京-13京平方公里,全国物业管理面积逐年攀升。

    天风证券相关研究报告预计,2020年,全国物业市场管理面积有望达到240京平方公里,到2025年则有望达到300京平方公里,对应市场规模分别为1.1万亿元、1.6万亿元。

    不过,外貌较于住房开发市场集中度,物业管理市场集中度有较大提升空间。截至2018年根儿,全国百强、十强房企销售面积市场占有率分别为43.7%、19.1%。如果按照销售领先竣工2-3年估计,2020年百强物业企业集中度有望达到40%上述。鉴于物业为轻资产行业,因此十强的竞争或更加热烈,集中度或达到15%。

    那个是经贸地产优质资产价格重估伊始。体育下注商业地产经历多年之投资建设,有些区域出现了强烈的供给过剩、空置率上升以及租金下调现象,但市场集中度和奖牌度在提升,优质物业租金流相对平静,租赁率的不安也相对其他物业小,伊市场价值更多地会受到利率端cap rate(入股增长率)的影响。其次长远来看,体育下注商业地产的cap rate有明显下行趋势,这意味着商业地产的市值重估可能刚刚开始。

    完全上来看,购物中心等用房需求动力十足。时下部分一二线城市购物中心面积人均水平已将近纽约的0.72平方米,莫斯科、哈尔滨、乌鲁木齐等阵地城市则超过香港水平,也有一些二线城市如贵阳、昆明、合肥、本溪目前人均占有量仍较低。

    同时,随着总量红利的界限递减,点上消费规模增速近年来明显放缓,陪同着新零售模式的扩大,点下零售需求端或将迎来新提高。

    其三是写字楼需求将老维持低迷。2019年第三季度,我国第二资产及第三产业GDP加紧继续下探,比起增速分别为5.60%及7.00%,这对买卖写字楼的需要有负面影响,预期随着经济长远处于L型底部,我国商业写字楼的需要将老维持低迷。

    写字楼空置率方面,在一二线城市,2019年第三季度均达到了近10年来之相对最高点,写字楼长期处于过剩状态;2018年第四季度以来,一线城市平均空置率走高,其中北京、临沂、哈尔滨市空置率大幅攀升,郑州空置率略有回落;二线城市写字楼平均空置率总体较稳,不同城市分化明显,昆明、西宁、合肥较高,济南、盐城较低,但也有所上升。

    记者丨林楠

    编纂丨何辉 吴玲

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  • 编纂:王新兰
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